綦江府复〔2025〕31号行政复议决定书

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[ 索引号 ]
11500222009312182D/2025-00075
[ 发文字号 ]
[ 主题分类 ]
其他
[ 体裁分类 ]
行政复议
[ 发布机构 ]
綦江区司法局
[ 有效性 ]
有效
[ 成文日期 ]
2025-04-16
[ 发布日期 ]
2025-06-12

行政复议决定书

綦江府复〔2025〕31号

申请人：穆某某，男，汉族，住重庆市綦江区石壕镇。

被申请人：重庆市綦江区住房和城乡建设委员会，住所地重庆市綦江区通惠街道通惠大道69号市民服务中心B栋5、6层，统一社会信用代码11500222MB1855246G。

负责人：杜万勇，主任。

第三人：重庆某房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区通惠街道。

法定代表人：王某某，董事。

申请人穆某某对被申请人重庆市綦江区住房和城乡建设委员会所作《关于穆某某、刘某履职申请书的回复》不服提起行政复议一案，本机关于2025年2月14日收到，于同年2月19日予以受理并进行审理，本案现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人于2025年1月15日作出的《关于穆某某、刘某履职申请书的回复》，并责令被申请人监督重庆某房地产开发有限公司，使该公司与申请人和谈和解满足其合理利益。

申请人称：申请人穆某某对綦江区文龙街道XX路XX号XX幢2-3-1的房屋享有合法权利；申请人刘某对綦江区文龙街道XX路XX号XX幢2-2-2的房屋享有合法权利，二申请人分别于2021年4月12日、2019年6月30日与第三人重庆某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订商品房买卖合同，现已缴齐首付并如期交付贷款。合同约定“甲方应当在2022年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”，同时约定甲方逾期交房应付违约责任。现甲方逾期未交房，且申请人无法与开发商取得联系。

一、被申请人对房地产开发经营活动及城市商品房预售管理，拥有法定职权，应当依法履行监管职责。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款及《城市商品房预售管理办法》第四条第三款规定，被申请人对房地产开发经营活动及城市商品房预售管理，拥有法定职责。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条提到，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。该条例整体凸显了住建局对开发经营各环节管控的权利与义务，目的之一就是避免消费者遭遇误导、欺诈，故被申请人需保障开发环节信息透明，为消费者知情权兜底。依据最高人民法院相关通知和司法解释：2024年发布的法【2024】154号通知，对房地产白名单项目的司法保全、执行等相关问题作出规定，保障了保交楼项目的资金和建设；出台司法解释明确商品房已售难交付纠纷债权受偿顺序，优先保障购房群众权益；发出1号司法建议，推动健全合同网签备案与预告登记衔接机制、加强商品房预售资金监管、强化预售信息查询和购房风险提示，促进做实保交楼、防纠纷。住房和城乡建设部等部门文件：如住房和城乡建设部等9部门《关于通过专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付的工作方案》（建房〔2022〕62号），为保交楼专项借款的使用和项目实施提供了政策指导。住房和城乡建设部门是保交楼工作的核心牵头部门。负责统筹协调房地产开发项目的保交楼工作，对商品房预售资金进行监管，确保资金用于项目建设；审核房地产项目的施工进度、质量等，督促开发商按照规定和合同约定进行建设和交付；还负责组织竣工验收备案等工作。

二、被申请人对商品房预售款的监管应当是依职权主动监管，同时，第三人申请使用监管项目预售资金应提供相关材料，被申请人应审核。

根据《重庆市商品房预售资金首付款使用监管实施细则》第八条，房地产开发企业（以下简称开发企业）在申请商品房预售许可之前，应当选择符合条件的银行作为首付款监管银行（以下简称监管银行），并申请设立商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。预售项目的首付款应当全额存入监管账户，由市城建开发办或区县（自治县）城乡建设行政主管部门（以下简称监管部门）对首付款的使用进行监管，保证监管账户内的首付款优先用于预售项目的工程建设。同时，第十一条规定，纳入监管的首付款按照预售总额的35%确定。监管部门根据预售项目在预售前已完成工程量支付工程款情况核定首付款监管的具体比例。九层以下的多层建筑在核定预售资金监管比例时，开发企业支付前期工程进度款达到75%的，按照预售总额的20%确定监管额，未支付前期工程款或支付比例未达到75%的，按照25%确定监管额；九层以上的高层建筑在核定预售资金监管比例时，开发企业支付前期工程进度款达到75%的，按照预售总额的30%确定监管额，未支付前期工程款或支付比例未达到75%的，按照35%确定监管额。根据上述规定，被申请人应当对商品房预售资金入账情况、建设进度等资金使用情况进行监督检查。

综上，被申请人未对商品房交付及资金监管履行法定职责，申请人为维护自身合法权益，提起行政复议，望贵机关依法支持申请人的复议请求。

被申请人称：一、关于《履职申请书》回复内容的合法性说明。

（一）履职依据：根据《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。另根据《城市商品房预售管理办法》第四条第三款规定，市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。再根据綦江委办发〔2019〕45号《中共重庆市綦江区委办公室重庆市綦江区人民政府办公室关于印发＜重庆市綦江区住房和城乡建设委员会职能配置、内设机构和人员编制规定＞的通知》，答复人职能职责包括：负责房地产行业的监督管理，负责规范房地产开发建设市场秩序、房地产交易市场秩序等。因此，答复人具有监管房地产开发经营活动与商品房预售的法定职责。

（二）项目基本情况：申请人所购房屋所属的“XX”项目由重庆某房地产开发有限公司开发，答复人自2018年项目启动以来，始终依据《城市房地产开发经营管理条例》《重庆市商品房预售资金首付款使用监管实施细则》等法律法规履行监管职责。针对项目资金链断裂、土地查封、施工纠纷等复杂问题，答复人自2022年成立“保交楼”专班，累计召开协调会议33次、现场督导20余次，协调处理农民工欠薪、施工进度、水电气配套等问题470余次，并多次约谈建设单位和施工单位负责人，督促其履行主体责任。

（三）预售资金监管情况：2021年9月19日，重庆市住房和城乡建设委员会印发《关于加强房地产开发项目预售资金监管的通知》（渝建开发〔2021〕23号），预售监管资金按照新文件要求办理使用，答复人已依法对XX项目预售资金使用情况进行监督。

（四）“保交楼”工作进展：在区委、区政府领导下，成立工作专班，督促建设单位落实交房主体责任。第一批次（1#、2#、3#、15#、16#楼）5栋房屋已基本达到交付条件。根据建设单位推进计划，第二批房屋（17#、18#、4#、14#楼）预计2025年12月交付。期间，答复人认真履行监管职责，多次与重庆某房地产开发有限公司及相关人员进行交涉，确保XX项目进度稳步推进，如：2024年2月26日，杜XX主任协调XX项目建设工作；2024年8月8日，刘XX副主任约谈金沙御景建设、施工单位；2024年10月24日，刘XX副主任召集相关单位研究解决XX项目水电气问题；2024年12月25日，杜XX主任、刘XX副主任带领质安中心到XX项目督促施工进度，查看竣备资料收集情况；2025年1月13日，包案专班协调处理金沙御景农民工欠薪问题；2025年1月21日，包案专班陪同区领导朱X到XX项目现场调度项目建设工作；2025年3月13日，刘XX副主任到XX项目现场查看项目建设进度等。

另，因项目不符合“白名单”5+5及专项借款条件，答复人已协调施工单位继续垫资建设，并同步推进司法程序解决资产查封问题。

二、对申请人复议请求的回应。

（一）关于撤销2024年1月15日回复的请求：根据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款的规定：“行政行为有下列情形之一的，行政复议机关决定撤销或者部分撤销该行政行为，并可以责令被申请人在一定期限内重新作出行政行为：（一）主要事实不清、证据不足；（二）违反法定程序；（三）适用的依据不合法；（四）超越职权或者滥用职权。”本案中，答复人于2025年1月8日收到申请人的《履职申请书》，随后答复人根据履职情况于2025年1月15日作出《履职申请书回复》，回复内容真实、程序合法，已全面披露项目进展、资金监管情况及答复人履职措施，申请人主张的“未履行监督职责”与事实不符。综上，本案不具备撤销回复的法定条件。

更正说明：1.《履职申请书回复》落款日期为“2024年1月15日”系笔误，回复时间应为“2025年1月15日”，现予以更正。2.《履职申请书回复》项目“预售资金监管金额累计流水为4232万元”（含存入预售资金及项目资本金）。复议过程中，答复人再次核实数据时，发现前次数据统计有误，现更正为“项目监管金额累计约为4254万元，其中存入预售资金共约为3857万元、存入项目资本金约为397万元，上述资金均于2021年8月2日前使用完清。”现予以更正。答复人后续将完善相关更正说明送达程序。

（二）关于责令交付房屋的请求：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，以及申请人与重庆某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定，房屋交付属民事合同履行范畴，申请人可依法向开发商主张房屋交付。答复人已通过行政手段最大限度推动项目复工，但开发商资金链断裂、资产查封等问题需通过司法途径解决。为此，建议申请人依据合同约定，向法院提起诉讼主张逾期交房违约责任。

综上，答复人已对XX项目依法履行监管职责，积极协调解决项目问题，项目监管属于持续、动态的工作，并非一朝一夕能够完成，答复人已认真履行法定职责，并根据履职情况进行回复，故不存在行政不作为，申请人复议请求缺乏事实与法律依据。为此，恳请复议机关依法维持答复人回复内容。

经审理查明：2025年1月7日，被申请人收到申请人邮寄的《履职申请书》，申请人反映：2021年4月12日，申请人与重庆某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：CQ-213-03965056），约定申请人向重庆某房地产开发有限公司购买位于綦江区文龙街道XX路XX号XX幢2-3-1的房屋，并约定该房屋交付期限为2022年3月31日前，但重庆某房地产开发有限公司至今未向申请人交付房屋，且申请人无法与重庆某房地产开发有限公司取得联系，要求被申请人对重庆某房地产开发有限公司未按期建房行为履行监管职责。2025年1月15日，被申请人作出《关于穆某某、刘某履职申请书的回复》，主要内容为：针对重庆某房地产开发有限公司开发的XX项目房屋未交付问题，被申请人已于2022年成立“保交楼”专班，督促重庆某房地产开发有限公司落实交房主体责任，近年来该项目施工进度相对顺利，目前已有部分房屋基本满足交付条件，并建议申请人通过司法途径维护合法权益。2025年1月17日，被申请人将前述《回复》邮寄申请人，申请人于同月21日签收。

另查明，2025年3月18日，被申请人作出《关于<履职申请书回复>的更正说明》，对案涉《回复》中的预售资金监管金额及落款日期进行更正，并于同日将该更正说明邮寄申请人，申请人于同月20日签收。

以上事实有《关于穆某某、刘某履职申请书的回复》、《履职申请书》、《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：XX）及附件、《XX置业预算表》、《收据》三份、《关于四联XX项目的情况汇报》、微信聊天记录截图、《关于<履职申请书回复>的更正说明》、包案专班相关工作照片、邮件底单照片、邮件轨迹查询截图等证据予以证明。

本机关认为：申请人提交的行政复议申请书载明行政复议请求为撤销案涉回复，并责令被申请人履行对重庆某房地产开发有限公司的监督管理职责交付房屋，行政复议过程中，申请人明确其行政复议请求为撤销案涉回复并责令被申请人监督重庆某房地产开发有限公司，使该公司与申请人和谈和解满足其合理利益。鉴于案涉《履职申请书》要求被申请人对重庆某房地产开发有限公司未按期建房行为履行监管职责，本机关认为，本案争议焦点为，被申请人是否具备对重庆某房地产开发有限公司未按期建房行为进行监管的法定职责，以及被申请人是否具备监督重庆某房地产开发有限公司，使该公司与申请人和谈和解满足合理利益的法定职责。

关于被申请人是否具备对重庆某房地产开发有限公司未按期建房行为进行监管的法定职责。根据《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款：“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。”及《城市商品房预售管理办法》第四条第三款：“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。”及《中共重庆市綦江区委办公室重庆市綦江区人民政府办公室关于印发＜重庆市綦江区住房和城乡建设委员会职能配置、内设机构和人员编制规定＞的通知》（綦江委办发〔2019〕45号）第三条第三项：“负责房地产行业的监督管理”之规定，申请人的主要职责为监管房地产开发经营活动及商品房预售、制定相关政策以及维护房地产开发建设及交易市场秩序等，上述法律规定仅从宏观层面要求被申请人履行对房地产行业的监督管理职责。而要求行政机关履行的法定职责一定是具体的、特定的行政行为，且行政机关履行亦有法定依据。具体到本案，申请人要求被申请人履行监管重庆某房地产开发有限公司逾期建房、交房的法定职责，而纵观现行法律法规，并未赋予被申请人此职责，且申请人在本案中主张其合法权益受到侵害，系因重庆某房地产开发有限公司合同违约行为所致，属于民事法律关系范畴，故申请人因重庆某房地产开发有限公司逾期交付遭受的权益侵害，并非被申请人在实施监管行为时具有考量和保护的法定职责。同时，被申请人成立“保交楼”专班推动案涉项目建设进度，系其为保障购房者权益的主动作为，并非其法定义务，且被申请人收到申请人提交的履职申请后，告知申请人案涉项目的现状，并引导申请人通过司法途径解决其与重庆某房地产开发有限公司之间的争议，并无不当。

关于被申请人是否具有监督重庆某房地产开发有限公司，使该公司与申请人和谈和解满足合理利益的法定职责。如上文所述，相关法律法规未赋予被申请人促成申请人与重庆某房地产开发有限公司和谈和解的法定职责，且申请人虽要求被申请人履行对重庆某房地产开发有限公司的监管职责，但本案审理过程中，申请人认可其实际目的为要求被申请人协助其追究重庆某房地产开发有限公司合同违约责任等，意在借助行政权利促使其与重庆某房地产开发有限公司的商品房买卖合同纠纷得到处理，其因重庆某房地产开发有限公司逾期交房遭受的权益侵害，应当主要通过相关民事法律规范予以保护，申请人要求被申请人履行的职责没有法律依据。

综上所述，申请人认为被申请人未履行法定职责，但被申请人并不具备相应法定职责，故根据《中华人民共和国行政复议法》第六十九条之规定，决定如下：

驳回被申请人的行政复议请求。

如不服本决定，可以自收到行政复议决定书之日起15日内，依法向重庆市綦江区人民法院提起行政诉讼。

重庆市綦江区人民政府

2025年4月16日

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