杨光委员：

您提出的《关于物业企业“管理制度”和“服务意识”的建议》（第106号）收悉。经与区发展改革委、古南街道、文龙街道、通惠街道、三江街道、新盛街道共同研究办理，现答复如下：

一、不断推进人文建设

人文建设在小区中的体现包括硬件设施和软件设施，硬件设施包括智能的小区设施、优美的小区环境等，软件设施包括丰富的小区文化、良好的人际关系等。借助参与全国文明城区创建工作载体，物业服务区域作为创建主体，按照创建要求从硬件、软件等方面开展提升服务工作，特别是结合传统节日开展主题活动、定期不定期开展志愿服务活动，增强物业企业人员和小区业主的互动和互助，营造和谐的小区人文环境。

二、强化基础设施配套

在前期管理中，根据《重庆市住房和城乡建设委员会关于印发<重庆市物业管理区域划定备案程序>等七个备案程序的通知》（渝建物业〔2020〕17号）要求，严格新建物业交付使用备案，对物业基础设施设备配套不齐、要件欠缺的物业坚决不予备案。在后期管理中，督促物业企业按照服务标准做好环境卫生、维护设施设备、养护园林绿化、业主报事报修等工作。我委及街镇对小区物业的日常维护保养及消防安全进行巡查，监督物业服务企业的
安全管理工作，不断优化小区配套设施。

三、不断提升自身素质

长期以来物业从业人员素质偏低，专业服务能力差，形成这些问题的原因，一是物业服务费基准低，物业服务企业运营成本高，为降低人力支出，聘用年纪相对大的人员，服务水平难以保证；二是业主群体多样化，对物业服务标准接受程度不同。为提升企业服务水平，通过内外兼修，一是积极开展培训工作，提升自有员工的素质；二是采用走出去，引进来模式，鼓励物业企业走出去学习先进的物业管理模式，同时，引入优秀的物业管理人员，引进好的物业管理思维和模式。

四、发挥常态化监管作用

开展行业企业考核工作，充分应用物业服务企业信用管理制度，严格按照《重庆市物业服务企业和物业项目负责人信用管理办法（试行）》（渝建发〔2019〕24号）要求，根据合同履行、投诉处理、日常检查和街镇意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业等方面的应用。对管理水平低、收费不规范、社会形象差的物业企业进行整顿规范纳入重点监管对象管理，推动形成优胜劣汰的市场环境。通过法制和市场两只手的作用，逐步淘汰物业服务水平低、信用评价不达标的物业服务企业，不断提高行业社会诚信度，推动物业服务企业不断加强自身建设，促进物业服务行业健康发展。

对不依照物业服务合同约定按期缴纳物业服务费的业主，由业主委员会和物业服务企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，由物业调解委员会开展调解工作；调解失败的，物业服务企业通过司法程序追收物业费。同时，不拖欠物业费已纳入诚信綦江十条。

五、规范物业服务行为

（一）规范物业服务收费标准

区发展改革委根据《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36 号）、《关于贯彻<重庆市物业服务收费管理办法>有关问题的通知》（渝价〔2015〕68 号）和《关于印发<重庆市物业服务收费管理办法实施方案>的通知》（渝国土房管〔2015〕260 号）文件精神，于2017 年印发了《关于贯彻<重庆市物业服务收费管理办法>有关问题的通知》（綦发改价〔2017〕35 号）。文件规定物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。在《服务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价，除此以外及住宅改变用途的物业服务收费实行市场调节价。同时文件明确了物业服务等级及收费标准、物业服务收费备案等内容。继续规范前期物业收费行为，严格按照物业服务等级标准，合理确定物业服务等级和收费标准。

重庆市綦江区物业服务收费政府指导价标准

（二）强化信息公示

督促物业服务企业落实物业服务收费公示制度。要求所有物业服务小区将收费项目（包含物业服务公司和业委会收入支出项目）、收费管理形式、费用构成实行每半年公开公示一次以上制度，固定位置设置物业服务收费公示栏，张贴至公示栏醒目位置，接受全体业主监督。同时，鼓励物业服务企业采用多种形式做好公开公示，做到让业主明明白白消费。

（三）强化物业专项维修资金管理

我委严格按照《重庆市物业管理条例》、《重庆市物业专项维修资金管理办法》和 《关于贯彻<重庆市物业服务收费管理办法>有关问题的通知》管理物业专项维修资金。2021年，支出使用854.67万元，共计234个维修项目。其中电梯维修项目143个，涉及维修资金227.29万元；消防设施维修项目23个，涉及维修资金451.83万元；其他维修项目68个，涉及维修资金175.55万元。目前，《关于规范物业专项维修资金使用程序等有关事宜的通知》，已于5月开始试运行。试行一段时间后,再次征求相关单位意见，修改完善后正式印发，做到进一步规范物业专项维修资金使用工作。形成使用物业专项维修金由相关部门、街道、社区、业主委员会（或业主代表）、物业公司共同参与的格局，做到物尽其用，取之于民用之于民。

六、齐抓共管推动物业管理

全面落实区住房城乡建委行业监督管理、街镇属地指导和监督管理、社区居委会依法协助管理体制，共同管理服务好物业行业企业，推动行业健康发展。区住房城乡建委下属事业单位物业管理所开展物业行业管理工作，街镇设置社区科或其他科室，专职开展属地物业监督管理工作，社区居委会设有一到两名社区专干负责落实辖区内物业小区开展监督管理工作的日常事务。我委将指导督促街镇落实《重庆市物业管理条例》《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》等法规的有关规定，主动配合和协助街镇、社区居委会做好搭建物业服务企业与业主的沟通平台、组织召开业主大会、组建业委会等工作，对业主大会活动进行政策业务指导。在具备成立业委会条件的小区或者在业委会换届选举时严格候选人准入制，尽可能把乐于奉献、有一定业余时间、履职能力强、积极缴纳物业费、精力充沛的业主作为业委会成员候选人，注意业委会成员年龄层次的合理性。支持和配合街镇、社区依法履行对业主大会、业委会的具体监督管理职责，并对街镇、社区的监管工作提供政策业务指导，提出有关建议；与街镇、社区加强配合，主动协调业主大会、业委会活动与物业服务活动关系，协助搞好物业服务活动和社区建设关系，让物业管理活动中的矛盾纠纷及时得到有效处理。

七、持续开展违法建筑整治工作

物业服务企业加强对住宅装修的指导和监督，在工作中对装修进出人员严格控制，对建材进出、装修垃圾堆放严格控制，对装修巡查严格控制。物业服务企业加强日常巡查，及时发现新增违法建筑，动员业委会、热心人士、社区进行劝诫，第一时间进行制止，同时，第一时间上报我委，我委根据各部门职能职责将收集的违法建筑线索移送区城管局、区消防救援支队等相关部门和街镇，由相关部门分别对违法建筑线索进行核实、调查、取证、查处。

八、持续推进物业品质提升

通过邀请专家开展物业精细化管理讲座、开展技能大比武、开展《重庆市物业管理条例》及《民法典》培训等形式，不断提升从业人员理论素养和业务技能，强化服务意识，不断提升服务水平。采用走出去，引进来模式，鼓励物业企业走出去学习先进的物业管理模式，同时，引入优秀的物业管理人员，引进好的物业管理思维和模式。引导物业企业自觉开展“公开承诺、协商互助、和谐共处”小区物业服务主题活动，物业企业“四公开”、业主委员会“三公开”，物业企业开展好“项目经理接待日”、“设备定期开放日”、“业主满意度调查”、小区志愿服务等活动，营造良性互动的小区舆论环境和氛围。

此复函已经杜万勇主任审签。对以上答复您有什么意见，请及时填写在政协云平台提案系统回执上，以便我们进一步改进工作。

重庆市綦江区住房和城乡建设委员会

2022年6月15日

（联系人：程李会，联系电话：85890076）