《关于公布綦江区城镇国有建设用地土地级别及基准地价的通知》政策解读

一、文件出台背景

《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出“完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制。”我区现行的城镇土地级别及基准地价于2016年调整更新并发布实施。近年来，随着城市规划的实施和城市建设的推进，基础设施和公共服务设施逐步完善，我区城市品质有所提升，土地要素保障能力不断强化，土地市场发展持续向好，现行土地级别和基准地价已不能很好地适应当前市场形势和管理调控需要，有必要进行全面调整更新。

二、文件依据

按照《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）、《重庆市规划和自然资源局关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（渝规资〔2019〕820号）和《重庆市规划和自然资源局办公室关于加快完成城镇国有建设用地基准地价更新工作通知》（渝规资办〔2022〕5号）要求，我局委托重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司负责实施，形成了《重庆市綦江区城镇国有建设用地土地级别及基准地价更新成果》，目前该成果已通过市规划和自然资源局的审查验收，同时，由我局组织了区发改局、区财政局、镇街等相关部门对成果进行论证，并完成听证。

三、目的及意义

城镇土地级别和基准地价，是确定土地供应价格、测算补缴地价款、核算土地资产收益的主要依据。由自然资源主管部门按照不同级别、不同用途，在设定容积率和土地开发程度等条件下评估测算的平均地价。城镇土地级别和基准地价调整更新是地价体系建设的一项重要基础性工作，该《通知》的制定，目的是加强土地资产管理、完善科学的地价管理体系、规范土地市场秩序、发挥政府的指导调控作用，从而推动我区社会经济发展。

四、核心举措

（一）土地用途的确定

基于全区城镇国有建设用地,针对全区城镇规划范围区域建立了统一的土地级别和基准地价体系。按照分类定级的方法划分綦江区本次更新范围内商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地四大类用地的土地级别及基准地价,编制基准地价修正体系。

（二）土地级别调整

按照綦江区城市规模,依照《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014),划分全区商服用地:1-6级;住宅用地1-5级;工矿仓储用地:1-3级;公共管理与公共服务用地:1-5级。

（三）基准地价更新

基准地价以楼面地价作为表现形式。

国有建设用地用途、使用年限及对应地价：商服用地40年（1—6级）对应地价为1600、1150、850、630、420、180元/平方米；住宅用地70年（1—5级）对应地价为1510、1050、720、450、200元/平方米；公共管理与公共服务用地50年（1—5级）对应地价为1110、750、520、340、160元/平方米；工业仓储用地50年（1—3级）对应地价为350、140、120元/平方米。

（四）修正体系

基准地价修正体系包含用途修正、年期修正、期日修正、容积率修正、地下空间修正、开发程度修正、区域及个别因素修正等内容。基准地价使用时按基准地价修正说明中修正系数对应因数等级进行修正。

五、新旧政策对比

与2016年发行的基准地价的文件相比，有以下六点变化：

一是本次城镇国有建设用地基准地价期日为2021年1月1日。

二是本次土地用途由2016年的商业、办公、住宅、工业调整为商业、公服（公共管理与公共服务）、住宅、工业。

三是土地级别由现行的级别数目均为7个，调整为商业6个级别，公服、住宅均为5个级别，工业为3个级别。

四是按照城市品质提升要求，容积率较2016年相比，商业用地由3.0调整为2.5，住宅用地由2.5调整为2.0，工业用地仍为1.0，公服用地首次设定为1.5。土地使用年限按法定最高使用年限设定（商业40年、住宅70年、工业50年、公服50年）。

五是土地级别在2016年基础上，主要把东部新城万达、红星广场区域以及新盛街道范围适当予以调增，其他区域基本与2016年保持一致。

六是与我区2016年基准地价相比，商业用途核心区域（1级）略有增幅，待开发区域（2-3级）略有降低；住宅用途各级别地价均有一定增加（如东部新城、共同片区）；工业用途基本无变化。

六、名词解释

土地级别：是指根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用对城镇土地使用价值进行综合分析评定的揭示城镇内部土地质量地域差异的土地单元。

基准地价：是指城镇国有建设用地使用权不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下，法定最高出让年限的区域平均价格。

年 期修正系数：是指基准地价规定的土地使用年限修正到宗地实际使用年限的系数。公式为：年期修正系数= 。r为土地还原利率；n为宗地剩余使用年限（或需延长的土地使用年限）；m为基准地价规定的相应用途土地使用年限。

用途修正系数：是指基准地价规定的宗地需要进行用途修正的系数。